SST来了 房价会跌吗

SST来了 房价会跌吗

政府重新落实销售与服务税(SST)至今1个月,因基本的建材如洋灰、铁、沙石豁免征税,整个房地产市场就处在一片“跌价”的声浪中。


就连财政部长林冠英也几度开腔,要求发展商降低房价,否则将考虑在11月2日提呈2018年财政预算案时,向这些建材及服务征收SST。

建材豁免征收SST,房价是否就应该跟着减价呢?且来听听业界人士怎幺说……

SST来了 房价会跌吗 孙兴存

发展商:回馈购屋者  

建材豁免SST助降房价

在SST 2.0时代,房价会不会下跌,已成了很多人都迫切想知道的答案,因理论上来说,建材豁免SST则能帮助发展商降低“部分”建筑成本。


而大马房地产发展商会(REHDA)会长孙兴存上周一(24日)在2018年REHDA总执行长系列“年度产业发展商大会”上表明,发展商已同意将在基本建材豁免SST省下的税务成本,全数回馈给购屋者。

这也表示,房价有下调的空间,也有望让房屋变得更加能让人民负担!

只是,房屋基本建材豁免SST,能省下多少税务成本?若将这些税务成本直接反映在房价上,房价又能减多少?

在SST 2.0时代,除了基本建材的洋灰、铁、沙及石,在房屋建设方面还有诸如原木、木屑、积木与砖块、瓷砖、鹅卵石、合金钢等也都豁免征收SST。

理论上来说,建材豁免SST则能帮助发展商降低“部分”建筑成本。

上周,孙兴存指出,发展商已同意将在基本建材豁免SST省下的税务成本,全数回馈给购屋者。

且大马房地产发展商会已针对降低房价展开探讨及研究,并会在近期内完成有关报告,争取在预算案前提呈财政部。

惟房屋基本建材豁免SST,房价是否会下跌,还得取决于发展商的成本而定,除了建筑成本,发展商还得面临土地城本、融资利息、行销与销售支出、合规成本(compliance cost)等压力。

到最后,这些因素将如何反映在房价上?

根据业界人士的说法,一个项目的发展,建筑成本约占30%、土地成本约占15%至25%、合规成本10%至15%、行销与销售支出成本约5至10%,及融资成本约7.5%至12%等;发展商一般的利润约可介于20%至30%。

“而在建筑成本当中,建筑原料仅占当中的一半;剩余一半则是建筑工人的工钱。”

SST来了 房价会跌吗 符绩理

建材仅占成本30%

马来西亚建筑商公会会长符绩理接受《》电访时说,洋灰、铁、沙及石,虽是房产建筑工程中最常用的基本建材,但需要的量却不多,其他还包括电线电管、木材、使用的砖瓦、大门、窗口、厕所的马桶及面盆等。

“包括基本建材在内,约占建筑成本的20%至30%,纵使基本建材豁免SST,对于整体发展成本的影响其实并不大。”

SST来了 房价会跌吗 吴明权

B&G资本资源集团(B&G Capital Resources Bhd)董事经理拿督吴明权也直言,房产的最终销售定价,还是得视市场的供应与需求而定。

“市场的供需走向,才是影响房屋最终定价的主因和关键,试想想若是供应多过需求的情况下,纵使发展商面对成本走高的状况,怕是也无法将最终定价定得太高,否则也是面临滞销的窘境。”

SST来了 房价会跌吗 市场上还有很多库存,发展商料趁势调整价格做促销。

约省1至2%税务

从废除消费税(GST),到重新落实SST,市场难免混淆,但按照基本建材税务成本的比例估算,在豁免SST的情况下,发展商约可节省1%至2%的税务成本。

税务专家坦言,住宅型房产在SST 2.0时代,的确能享有节省税务成本的利好;反观,商务产业则与GST时代没有太大分别。

“我们应先理解一个概念,在GST时代,只有可征税的房产才能索回进项税(input tax),而可征税房产只有商务产业,住宅房产不在可征税房产中,所以发展商无法索回进项税,故GST就是发展商的成本。”

随着我国9月起重新落实SST后,房地产发展包括土地,都无需缴付这项税务。换言之,住宅房产即可省下税务成本。

根据税务专家的说法,商务产业在豁免SST的情况下可直接得益,这和消费税时代的分别不大。

“当初缴付的税款可以索回,而现在直接豁免征税,所以整体而言,商务产业在SST时代与消费税时代的分别不大。”

SST来了 房价会跌吗 怡保标准双层排屋的售价因建材与人工成本走高,逐渐超越25万令吉

高档廉价公寓算法各异

为方便读者进一步理解在SST时代,发展商建造住宅房产时可节省的税务成本,以下例子可让大家有一个基本概念。

假设一间售价50万令吉的高档公寓,发展成本为40万令吉。而当中的建筑成本占30%或12万令吉。

而在建筑成本当中,50%是建材费,50%则是工钱。12万令吉/2 = 6万令吉

假设基本建材SST征税比例在最高的10%。6万令吉X10% SST = 6000令吉。

SST豁免,省下的税务成本为6000令吉,除以最终售价,得出税务成本比例为1.2%。6000令吉/50万令吉X100% = 1.2%。

SST来了 房价会跌吗

土地成本应维持20%以下

假设一间售价30万令吉的廉价公寓,发展成本为20万令吉。而当中的建筑成本占30%或6万令吉。

建筑成本当中,50%是建材费,50%则是工钱。6万令吉/2 = 3万令吉。

假设基本建材SST征税比例在最高的10%。3万令吉X10% SST = 3000令吉。

SST豁免,省下的税务成本为3000令吉,除以最终售价,省下的税务成本比例为1%。3000令吉/30万令吉X100% = 1%。

土地成本最好维持在发展成本的20%以下,否则将加剧发展商成本,进一步给购屋者带来购屋压力。

吴明权指出,有地和高楼住宅房产的成本比例也有所不同,加上州属各异,大大影响发展商估算发展成本的细节。

“一般若是有地房产的土地成本,我都尽量维持在20%至30%,至于高楼房产则不能超过20%。根据我的经验,若是在雪州一带发展高楼房产,都会尽可能将土地成本维持在10%以下。”

SST来了 房价会跌吗 林文彬

马房地产中介协会全国副主席林文彬:房价不会显着变化

我国重新推出SST,坊间认为在进入SST 2.0时代,房价将进一步下跌,但马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副主席林文彬却另有看法。

他认为,房价料不会有太显着的变化,反而是发展商会趁这波调整,推出促销配套,借以清库存减存货。

“本地房市仍低迷,所以市场上还有很多库存,发展商料趁势调整价格做促销。与其说是房产跌下价,我更愿意相信,这一波调整是发展商借机清库存的手法。”

林文彬说,现在是回归SST时代的一个过渡期,市场至少要几个月的时间才能适应变化。

“房价的涨跌,最终都是回归到市场的基本面,也就是供应和需求。SST不是决定房价走向的指标,还有其他因素如土地成本、人工等影响房价。”

他说,废除消费税最直接受惠的要属商务产业,因无需再支付消费税,料能重新激活这类产业的交投,从近10年的谷底反弹。

询及政府豁免向建材征收SST,是为推动可负担房屋发展铺路,进而推动整体房市发展的一环?林文彬说,真正会推动我国房市未来发展的是房政部即将宣布的全国房屋政策(National Housing Policy)。

因为该政策将会进一步说明未来7年的房市大蓝图。

“贡献本地房市最大比例仍是二手房屋市场,约占整体的70%,余下30%才是新项目,相信即将推出市场的全国房屋政策大蓝图,将能更进一步激活市场。”

房屋及地方政府部已在我国重新推行SST后进行研究,已掌握实施SST前后的房价差价,并在之后推介全国房屋政策与成本指南。

房屋及地方政府部长祖莱达指出,只要遵守以上政策,加上政府透明作业,房价还是会下降;若房价没有调整,则发展商需增建设施,让购屋者物有所值。

SST来了 房价会跌吗 蔡汝光

国际综合产业咨询公司Rahim & Co雪州董事蔡汝光:商务产业仰赖经济

纵使商务产业可因建材豁免征收SST而直接受惠,但国际综合产业咨询公司Rahim & Co雪兰莪州董事蔡汝光却认为,商务产业的发展很大程度需要仰赖国家经济发展。

换言之,国家经济发展好景时,则商务产业跟着向好;而当经济陷入低潮,商务产业首当其冲遭遇冲击。

纵使废除消费税重新推介SST,但诸如房产估价、律师费及产业经纪服务等仍是有收取6%服务费,他指出,豁免向建材征收SST,对于房价的影响中和。

不过,基于商务产业交易成本趋低,料可从中受惠。

但他强调:“商务产业很大程度受到国家经济走向影响,目前我国经济略微低迷,故省下的税务成本,料不会大幅激活市场对商务产业的需求。”

询及部分建材豁免SST,房价是否应跟着调降时,蔡汝光直言,这对房价的影响式微,因决定房价走势主要还是得视市场供需及购屋者负担能力而定。

“无论是购屋者或是投资者,他们的购屋或是房产投资策略都不会受到SST的影响。在我看来,(投资者)短期至中期的投资策略,最好是专注于投资有需要或供自用的产业项目,忌投机炒作。”

至于长期投资策略,始终是地理位置为主要考量。

他说,若是购买住宅房产,则需确保有关产业坐落在良好的地理位置,同时拥有便捷设施。

“若是投资组合涉及商务产业,最好专注在增长地区,或是现在拥有稳定租客、充满活力的地区。”

SST来了 房价会跌吗 罗嘉拉妮

Zerin产业顾问公司研究与咨询主管罗嘉拉妮:成本低将刺激买气

废除消费税重新推出SST,或是时候重新聚焦商务产业,Zerin产业顾问公司研究与咨询主管罗嘉拉妮指出,特定商务产业的投资成本将趋低,供需因而将受到激励。

“SST和消费税的机制虽然不一样,而在SST 2.0时代,部分建材将豁免征收SST,但仍不足以带来显着的成本节省,在我们看来,纵使减房价也是微调。”

在SST 2.0时代,部分建材如铁条、洋灰、砖块、沙和石等都可豁免征税,她认为,这对促进业界发展是好事,但并不表示市场或购屋者马上可以感受这波利好,甚至省下的税务成本料无法马上转嫁给新房产项目的买家。

“纵使发展商真的打算将此番省税全数转嫁予购屋者,但起到的作用料不大,毕竟除了建筑原料,发展商还面对其他如土地成本、人工费、合规成本等压力。”

不过,废除消费税对商务产业而言的确是好事,罗嘉拉妮指出,自我国2014年推出消费税后,商务产业的成长就一直处在停滞状态。

“现在投资者无需支付消费税,加上我国房市前景看俏,绝对是重新专注投资商务产业的好时机,特定商务产业的投资成本将趋低,我们预期,供需因而将受到激励走高。”

谈及在SST 2.0时代的房产投资策略,她认为,房产投资者可考虑多元化房产投资组合,在原先的住宅产业纳入商务产业组合。

“本地零售市场也渐渐恢复活力,加上重新推出SST也间接为人民创造更多可支配收入,进而将刺激消费者支出及商业活动活络。”

罗嘉拉妮说,此时若是投资在零售商店等商务产业或是绝佳投资决定。

“房产投资最基本的策略,就是研究市场动向,从而选择拥有稳定需求又可带来回酬的发展项目。”

她还说,沿着捷运或轻快铁等基建进行投资,仍是不错的决定。此外,投资者也可聚焦二手房产。

报道:林妤芯

报道:林妤芯

报道:林妤芯

报道:林妤芯

上一篇: 下一篇: